货币分房 优化市场

在京中央国家机关住房改革实施方案的出台，是我国住房新体制建设中的里程碑。国务院在1994年关于深化城镇住房制度改革的决定中提出，建立新的住房制度，实现住房商品化、社会化，在改革措施上主要是推行公积金制度、租金改革和稳步出售公有住房等。1998年国务院提出进一步深化城镇住房制度改革的措施，把住房消费改革的重点转向住房分配货币化、住房供应及售后服务（物业管理）市场化。此后，在广州、武汉、贵州等地出台了住房分配货币化的实施方案，这次在京中央国家机关房改方案的出台，对全国城镇住房分配货币化改革更是起到了示范性作用。

实施住房分配货币化有利于扩大住房市场上的有效需求。对1998年底以后参加工作的新职工和无房老职工来讲，维持劳动力再生产的住房消费部分以货币形式进入工资，一来增加了这部分人的收入，提高了其住房支付能力，二来改变了他们的观望态度。无房职工不再可能等待单位福利分房，便会通过向银行贷款、向亲友借钱等多种形式筹措购房资金，形成新的购买力，扩大了住房的有效需求，对减少市场上的住房空置量有积极影响。

实施住房分配货币化有利于促进房地产二级市场的启动，从而进一步牵动一级房地产市场的繁荣。建设部在总结部分省市试点经验基础上，会同国土资源部于今年四月颁布了《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》，该办法主要规定了开放住房二级市场的基本条件和交易程序，明确了上市准入制度。最近，财政部、国土资源部、建设部又联合下发了《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》，为促进和规范住房二级市场的开放提供了指导。新职工和无房老职工得到住房补贴后，在很大程度上将成为住房二级市场的需求主体，为原房主出售旧房购买新房提供了较好的市场前景。

实施住房分配货币化，对平抑住房市场价格具有积极的作用。有些人可能会认为，在实施住房分配货币化以后，购房者增多，需求量上升，价格会上扬。实则不然。我国原有的住房旧体制主要是国家单位买房分给个人，居民作为房地产的消费主体而不是市场购买主体，占有的住房面积越大越占便宜，因而出现了大量多占超占现象，对住房需求的弱约束扩大了住房需求。国家单位作为市场购买主体，由于预算软约束，往往偏好区位而无视价格高低，出现所购住房价质错位、质优价更高的市场变态。以上海、广州与北京相比较，上海、广州的房改进程快，个人购房比例大，其住房价格比北京低许多。可以说，房改滞后于房地产业的发展，是导致住房价格偏高的重要原因之一。实施住房分配货币化后，个人成为理性的住房购买主体，对住房区位和价格二者是否对应会仔细掂量，对平抑住房市场价格必然具有积极的作用。

实施住房分配货币化有利于促进房地产开发商的竞争，促进我国房地产开发市场的成熟。由于在实施住房分配货币化后，购房主体成为理性的个人消费者，促使开发商不得不面对消费者在住房区位、质量、房型、环境、价格等方面日益多样化的消费观念。开发商会更多地考虑购房者的消费需求，会进一步通过控制成本、降低利润等手段，在注重品质的同时以较低的价格来吸引购买者，在房地产市场上展开竞争，通过优胜劣汰来营造高素质的开发商，促进房地产开发市场的理性化发展。